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央行发布房贷新政内容/为什么长期利率会走低呢?/对居民家庭有什么影响?

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-12-31 15:16  

现在房价那么贵,但是房贷的利率也在不断变化,最近央行发布房贷新政,月供将有新的变化,不知道未来的房贷是涨了还是下跌了?事关大家房子的月供,将有哪些新变化?央行发布的房贷新政内容说了什么?

今年8月份的时候,央行发布公告称,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

定价基准转换后,全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。


此次转锚的背景,源于2019年8月17日的LPR定价机制改革。

在那次改革之后,贷款基准利率基本上就退出了历史舞台。但由于8月17日的方案并没有提及已发放的存量贷款合同的利率如何调整,因此本次转换公告就是后续的配套安排。

这一过程基本印证了中国人民银行货币政策司司长孙国峰10月15日在央行第三季度金融数据新闻发布会上的表态,即“贷款基准利率取消是水到渠成的过程。”


央行发布房贷新政 新政内容说了什么

央行发布房贷新政

先来看政策核心内容——

自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

说到这里,可能很多人会问,小编能不能解释一下这是什么意思?会影响谁?以后每月房贷到底是升是降?


影响谁?

此次政策是针对存量浮动利率贷款,也就是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

通俗来说,就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价(非LPR)的人,需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。


央行要求,自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

2020年月供不变,影响从2021年开始

按照要求,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

严跃进表示,2020年第一次调整的时候,实际算出来的利率是不会变的,购房者不必担心月供额的变动。

苑承建表示,转换时间是从2020年3月1日至8月31日,但实际的执行时间是从2021年开始,也就是说,2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行,按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降,用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。


有何影响?

简而言之,央行其实给房贷族出了一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率?

选择一,选择固定利率。按照规定,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说,选择固定利率后,就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。

选择二,选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率,是央行今年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降。也就是说,选择“LPR+加点”利率,你以后的房贷利率也是可升可降的,月供也是可能变多或变少的。

更重要的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。于是关键的问题来了。


什么是存量贷款?很多人搞不懂,让我们来回顾一下:

1、今年8月17日央行发布公告,决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,意思是自那时起,银行发放的新贷款(房贷除外)主要参考LPR,而不是原来的贷款基准利率。

2、今年8月25日,央行发布房贷新政,自2019年10月8日起,商业银行新发放的房贷也要参考LPR(最近一个月相应期限的LPR)。

上述两项新政发布后,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,就是说还有10%的新贷款以及前面两次新政之前的存量贷款还没有参照LPR定价,有人做过统计,涉及超过28万亿个人贷款。

新房贷以及存量房贷之所以推迟到10月8日以及今天才实施或出台方案,就是因为涉及面广,影响量大,关乎众多购房者的钱袋子。



那怎么个转换法呢?

(1)假如现在有一笔贷款30年,剩余期限25年,原约定合同5年期以上基准利率上浮10%的贷款要转换,那么现在执行的利率就是4。9%×(1+10%)=5。39%。

2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%,假如借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年的1月1日,那么加点幅度就是0.59个百分点,因为5.39%-4.8%就是0.59%

(4。8%+0。59%=5。39%)。

那么在2020年4月1日到2020年12月31日,你还房贷所执行的利率就是按照5。39%来执行。

只有到了2021年1月1日开始,第一个重定价日到了,你的利率才会变,假如LPR降息了,从4。8%降到了4。6%,那你的利率也就变成了5。19%。懂吗?(2)再举一个利率打折的例子,假如你是09年买的房子,当时最低是7折,贷款30年,现在还剩20年,原约定合同利率就是4。9%×0。7=3。43%。

后面都是一样的算法。

2019年12月发布的5年期以上的LPR是4。8%,如果借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年的1月1日,那么加点幅度就是负的1。37个百分点,(3。43%-4。8%=-1。37%)。

那么在2020年4月1日到2020年12月31日,你还房贷所执行的利率就是按照3.43%来执行。

只有到了2021年1月1日开始,第一个重定价日到了,你的利率才会变,假如LPR降息了,从4.8%降到了4.6%,那你的利率又变成了3.23%(4.6%-1.37%)了。爽吧。

其实也就是说你当初合同上写的打7折是30年不变的。

同样的道理,按照房地产调控的原则,当初买房时,不管你是7折、8折、85折买的,还是上浮10%也好、20%也好,还是30%,都是跟随你的合同终身的,转换前后基本上不变,这也是保持市场稳定最好的做好,也是尊重原合同。


中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问

1.公告发布的背景是什么?

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价?

改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时,相应期限如何理解?

目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。

4。什么是利率重定价?

利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响?

公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4。85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5。45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

6.何时实施?

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。



解读:

1、第一条很明确的说明了,此次利率改革针对的是存量房,也就是指2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷,不包括公积金贷款。

其实重点在二、三、四、五条,下面我来给大家解读一下。

2、第二条就是规定LPR利率取代基准利率的时间点。

定价机制从2020年1月1日起,所有银行发放房贷,不能再按照以前的贷款基准利率来定价,而是要全部按照新的定价机制,以LPR作为基准再加点(上下浮)来定价。

两种利率选择借款人和银行可以协商将定价基准转换为LPR,或者转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换后永远也不能再改了。

截止2020年8月31日前,要完成利率转换。

3、第三条是最重要的一部分了,这部分讲的就是你房贷利率具体怎么算的问题了。

在公告发布日央行回答记者疑问的公告中,央行就很贴心的举了一个例子:

若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

4、根据第四、五条:2020年,如果你确定转换LPR利率,那么最终的利率还是和之前的一样;而从2021年开始,就要看往后的LPR利率变化了,因为上浮点数一旦确定就不能再变,变得只有LPR利率。

另外,与协商定价基准转换条款时,你可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

以上四条是对此次存量房利率改革的相关解读。

最后建议各位不要选择固定利率,未来LPR利很大概率还会下降,现在选固定利率,不但享受不了未来的低利率,还失去了唯一一次调整利率的机会。

央行赶在年前公布这个消息,肯定是方便明年着手利率变革的转换工作。2020年,房地产市场又将是一片新的气象。



为什么长期利率会走低呢?

1、因为我们的钱是纸币,或者说只是银行里的一个数字,至于想印多少完全掌控在货币当局手中。

2、每个国家的都希望适当通胀,而不是通缩,所谓通胀就是让钱更便宜,通缩就是让钱更贵。通胀的好处是增加人们的持币成本,让他们主动消费,同时降低企业获得资金的难度,让他们敢投资,最终刺激经济增长。

目前中国一年期存款基准利率是1.5%,1年期贷款市场报价利率(LPR)是4.15%,5年期是4.8%,在主要经济体中还是比较高的,未来继续走低是大概率事件。

第二点中重定价周期的选择也是一样,如果你的期限太长,那么你的锁定期就会越长,当利率下调的时间,你的利率还维持在高位,不能下调。

最后展望一下:2020年央行大概率会降准降息,降准是投放资金,降低银行资金成本,降息是下调MLF利率,考虑到新的LPR利率是:

新的LPR=MLF利率+银行综合成本(资金成本、运营成本)

未来LPR下调是大概率事件,也就是你的实际贷款利率(含房贷利率)将会走低。


 
 
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